La prise en paiement
Le recours par lequel le créancier devient propriétaire de votre maison — et les moyens que la loi vous donne pour l'éviter ou en limiter les effets.
Définition
La prise en paiement est l'un des quatre droits hypothécaires prévus à l'article 2748 du Code civil du Québec. Le créancier hypothécaire devient propriétaire de l'immeuble en paiement de sa créance, par l'effet du jugement en délaissement ou d'un acte de délaissement volontaire (art. 2781 C.c.Q.). Elle éteint l'obligation (art. 2782 C.c.Q.) : le créancier ne peut plus rien vous réclamer — mais vous perdez l'immeuble et toute sa valeur nette, quelle qu'elle soit.
Comment fonctionne la prise en paiement?
Préavis d'exercice (avis de 60 jours)
Le créancier signifie et inscrit un préavis indiquant qu'il entend prendre l'immeuble en paiement (art. 2757 C.c.Q. · art. 2758 C.c.Q.). Le délai de 60 jours court à compter de l'inscription.
Expiration du délai sans remède
Si vous n'avez pas payé ce qui est dû ni remédié au défaut (art. 2761 C.c.Q.), le créancier peut exercer son droit (art. 2749 C.c.Q.).
Délaissement volontaire ou forcé
Soit vous signez un acte de délaissement volontaire accepté par le créancier (art. 2764 C.c.Q.) — à ne jamais faire sans avis juridique — soit le créancier obtient un jugement en délaissement forcé (art. 2765 C.c.Q.).
Le créancier devient propriétaire
Le jugement ou l'acte constitue son titre de propriété (art. 2781 C.c.Q.). Il est réputé propriétaire à compter de l'inscription du préavis, et prend l'immeuble libre des hypothèques publiées après la sienne (art. 2783 C.c.Q.).
Les effets pour le propriétaire
La dette est éteinte
La prise en paiement éteint l'obligation garantie (art. 2782 C.c.Q.). Le créancier ne peut pas réclamer de solde (« déficit »), même si l'immeuble vaut moins que la dette. Pour un propriétaire dont la maison vaut moins que le prêt, ce recours peut, paradoxalement, être le moins défavorable.
Vous perdez votre valeur nette
Si la maison vaut 500 000 $ et que le solde du prêt est de 300 000 $, le créancier prend l'immeuble pour 300 000 $ : les 200 000 $ de valeur nette sont perdus. C'est le scénario que la loi vous permet d'éviter en exigeant la vente (art. 2779 C.c.Q.).
Quand le créancier a-t-il besoin de l'autorisation du tribunal?
À moins que vous ne délaissiez volontairement, le créancier doit obtenir l'autorisation du tribunal pour exercer la prise en paiement lorsque vous aviez déjà acquitté, au moment de l'inscription du préavis, la moitié ou plus de l'obligation garantie par l'hypothèque (art. 2778 C.c.Q.). Le tribunal peut alors, selon les circonstances, autoriser la prise en paiement à certaines conditions ou orienter le dossier vers une vente. Le calcul de la « moitié de l'obligation » (capital, intérêts, ce qui a été payé) est technique : il vaut la peine d'être fait avec précision.
Comment s'opposer à une prise en paiement ou en réduire les effets
- Payer ce qui est dû ou remédier au défaut, en tout temps avant la prise en paiement (art. 2761 C.c.Q.), en ne payant que les intérêts échus et les frais engagés — pas les honoraires du créancier (art. 2762 C.c.Q.).
- Exiger la vente plutôt que la prise en paiement : dans le délai de 60 jours, inscrire et signifier un avis à cet effet, rembourser les frais engagés et avancer les sommes nécessaires à la vente (art. 2779 C.c.Q.). Le créancier requis doit alors vendre, sauf autorisation contraire du tribunal (art. 2780 C.c.Q.). Un créancier subséquent (hypothèque de 2e rang) peut faire de même.
- Vendre de gré à gré au prix du marché, en remboursant le créancier au complet (art. 2760 C.c.Q.).
- Invoquer la règle de la moitié payée (art. 2778 C.c.Q.) et refuser tout délaissement volontaire.
- Contester le délaissement forcé : le tribunal doit constater la créance, le défaut, le refus de délaisser et l'absence de cause valable d'opposition (art. 2765 C.c.Q.).
- Négocier un délai pour vendre ou refinancer : les institutions financières préfèrent généralement être remboursées plutôt que de gérer un immeuble.
Prise en paiement ou vente : qui a intérêt à quoi?
Immeuble qui vaut plus que la dette : la prise en paiement vous fait perdre la différence; exigez la vente ou vendez vous-même. Immeuble qui vaut moins que la dette : la prise en paiement éteint la dette sans solde à payer, alors qu'une vente vous laisse en principe responsable du déficit; il faut alors comparer avec les solutions d'insolvabilité. Dans les deux cas, la décision dépend d'une évaluation réaliste de l'immeuble et d'un calcul précis de la créance.
Références
Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991 : art. 2748 C.c.Q., art. 2749 C.c.Q., art. 2757 C.c.Q., art. 2758 C.c.Q., art. 2760 C.c.Q., art. 2761 C.c.Q., art. 2762 C.c.Q., art. 2764 C.c.Q., art. 2765 C.c.Q., art. 2778 C.c.Q., art. 2779 C.c.Q., art. 2780 C.c.Q., art. 2781 C.c.Q., art. 2782 C.c.Q., art. 2783 C.c.Q.. Voir aussi le guide complet sur l'avis de 60 jours et la page sur la vente sous contrôle de justice.
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