L'avis de 60 jours : le guide complet

Que doit contenir un avis de 60 jours?

L'article 2758 C.c.Q. impose un contenu précis. Le préavis doit :

1. dénoncer tout défaut du débiteur d'exécuter ses obligations (versements en retard, taxes impayées, assurance non maintenue, etc.);
2. rappeler le droit du débiteur — ou d'un tiers — de remédier à ce défaut;
3. indiquer le montant de la créance en capital et intérêts;
4. préciser la nature du droit hypothécaire que le créancier entend exercer (prise en paiement, vente sous contrôle de justice, vente par le créancier ou prise de possession);
5. fournir une description du bien grevé;
6. sommer celui contre qui le droit est exercé de délaisser le bien avant l'expiration du délai.

Un préavis incomplet ou inexact — montant erroné, défaut mal décrit, recours non précisé — peut être contesté. C'est la première chose que Me Sirois vérifie.

Signification et inscription au registre foncier

Le créancier doit produire le préavis au bureau de la publicité des droits (registre foncier), accompagné de la preuve de sa signification au débiteur et, le cas échéant, au constituant de l'hypothèque et à toute autre personne contre qui il entend exercer son droit (art. 2757 C.c.Q.). Vous recevez donc normalement le préavis par huissier, puis il est inscrit au registre. L'inscription est publique : tout créancier, courtier ou acheteur potentiel peut la voir.

Le délai : 60 jours à compter de l'inscription

Le délai imparti pour délaisser est de 60 jours pour un immeuble, de 20 jours pour un bien meuble (30 jours si l'hypothèque mobilière est accessoire à un contrat de consommation) et de 10 jours lorsque le créancier entend prendre possession du bien pour l'administrer. Il court à compter de l'inscription du préavis (art. 2758 C.c.Q.), et non de la date de réception. Le créancier ne peut exercer aucun droit hypothécaire avant son expiration (art. 2749 C.c.Q.) — sauf ordonnance exceptionnelle du tribunal lorsque le recouvrement de la créance est en péril ou que le bien risque de dépérir (art. 2767 C.c.Q.).

Chronologie d'un dossier d'avis de 60 jours

Vos droits pendant le délai de 60 jours

1. Faire échec au recours en payant ou en corrigeant le défaut

Vous — ou toute personne intéressée — pouvez faire échec à l'exercice du droit du créancier en lui payant ce qui lui est dû ou en remédiant au défaut mentionné dans le préavis (et à tout défaut subséquent), en payant les frais engagés. Ce droit s'exerce jusqu'à ce que le bien ait été pris en paiement ou vendu (art. 2761 C.c.Q.). Il faut vérifier dans l'acte de prêt si le créancier a validement rendu tout le solde exigible (clause de déchéance du terme) ou s'il ne peut réclamer que les arriérés.

2. Ne payer que les intérêts et les frais — jamais les honoraires du créancier

Le créancier qui a donné un préavis ne peut exiger aucune indemnité autre que les intérêts échus et les frais engagés; ces frais excluent, malgré toute clause contraire, les honoraires professionnels qu'il a engagés pour recouvrer sa créance ou conserver le bien (art. 2762 C.c.Q.). Les états de compte des institutions financières comportent parfois des frais qui ne résistent pas à cette règle.

3. Vendre l'immeuble de gré à gré

La vente reste possible, mais elle est inopposable au créancier à moins que l'acheteur n'assume personnellement la dette avec le consentement du créancier ou qu'une somme suffisante ne soit consignée pour couvrir la dette, les intérêts et les frais (art. 2760 C.c.Q.). Concrètement, la vente doit rembourser le créancier hypothécaire au complet chez le notaire. Une vente rapide au prix du marché vaut presque toujours mieux qu'une prise en paiement ou une vente forcée.

4. Exiger la vente plutôt que la prise en paiement

Si le créancier annonce une prise en paiement et que l'immeuble vaut plus que la dette, vous pouvez, dans le délai imparti pour délaisser, exiger qu'il abandonne la prise en paiement et procède plutôt à la vente (lui-même ou sous contrôle de justice). Il faut inscrire un avis au registre foncier, le signifier, rembourser les frais engagés par le créancier et avancer les sommes nécessaires à la vente (art. 2779 C.c.Q.). Le créancier requis de vendre doit alors procéder à la vente, sauf autorisation du tribunal (art. 2780 C.c.Q.).

5. Invoquer la règle de la moitié payée

Lorsque vous aviez déjà acquitté la moitié ou plus de l'obligation au moment de l'inscription du préavis, le créancier doit obtenir l'autorisation du tribunal pour prendre en paiement — à moins que vous ne délaissiez volontairement (art. 2778 C.c.Q.). Le tribunal peut alors préférer une vente, qui préserve votre valeur nette.

6. S'opposer devant le tribunal

Le délaissement forcé n'est ordonné que si le tribunal constate l'existence de la créance, le défaut, le refus de délaisser et l'absence d'une cause valable d'opposition (art. 2765 C.c.Q.). Montant contesté, paiements non crédités, préavis irrégulier, signification déficiente, prêt non exigible, abus de droit : chaque dossier a ses moyens.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

• Ignorer le préavis en espérant que la banque « attende ». À l'expiration du délai, le créancier agit et les options se referment une à une.
• Attendre le 59^e jour pour consulter : plusieurs recours (avis exigeant la vente, refinancement, vente de gré à gré) demandent des semaines de préparation.
• Payer sans vérifier le montant réclamé, les frais facturés et l'exigibilité du solde.
• Signer un délaissement volontaire ou un acte de « dation en paiement » sans conseil.
• Emprunter d'un prêteur privé à des conditions insoutenables, qui ne font que reporter — et aggraver — le problème.
• Croire que la faillite règle tout : l'hypothèque survit et la protection contre un créancier garanti est limitée.

Glossaire

Avis de 60 jours

Nom courant du préavis d'exercice d'un droit hypothécaire visant un immeuble. Le créancier hypothécaire (banque, caisse, prêteur privé) le signifie au débiteur et l'inscrit au registre foncier; le débiteur dispose de 60 jours à compter de l'inscription pour remédier au défaut ou délaisser l'immeuble (art. 2757 et 2758 C.c.Q.).

Préavis d'exercice d'un droit hypothécaire

Document officiel par lequel un créancier hypothécaire dénonce le défaut du débiteur, indique le montant réclamé en capital et intérêts, précise le recours qu'il entend exercer, décrit le bien grevé et somme le débiteur de délaisser le bien dans le délai légal (art. 2758 C.c.Q.).

Délaissement

Abandon du bien hypothéqué au créancier afin qu'il exerce son recours. Il est volontaire lorsque le débiteur y consent avant l'expiration du délai, ou forcé lorsque le tribunal l'ordonne après avoir constaté la créance, le défaut, le refus de délaisser et l'absence de cause valable d'opposition (art. 2763 à 2765 C.c.Q.).

Prise en paiement

Droit hypothécaire par lequel le créancier devient propriétaire de l'immeuble en paiement de sa créance. Elle éteint l'obligation du débiteur (art. 2782 C.c.Q.), mais le débiteur perd la valeur nette (équité) de son immeuble. Si la moitié ou plus de l'obligation était déjà payée, l'autorisation du tribunal est requise (art. 2778 C.c.Q.).

Vente sous contrôle de justice

Droit hypothécaire par lequel l'immeuble est vendu par une personne désignée par le tribunal, selon les conditions, le mode (gré à gré, appel d'offres ou enchères) et, le cas échéant, la mise à prix que fixe le tribunal (art. 2791 C.c.Q.). Le produit sert à payer les créanciers; le débiteur conserve le surplus, mais demeure en principe tenu du solde impayé.

Vente par le créancier

Droit hypothécaire permettant au créancier de vendre lui-même le bien, de gré à gré, par appel d'offres ou aux enchères, dans le respect des règles du Code civil (art. 2748 et suivants C.c.Q.).

Prise de possession à des fins d'administration

Droit hypothécaire par lequel le créancier prend possession du bien pour l'administrer et en percevoir les revenus (art. 2748 C.c.Q.); le délai du préavis est alors de 10 jours (art. 2758 C.c.Q.). Surtout utilisé pour les immeubles locatifs ou commerciaux.

Registre foncier (bureau de la publicité des droits)

Registre public du Québec où sont inscrits les droits immobiliers, dont les hypothèques et les préavis d'exercice. C'est la date d'inscription du préavis au registre foncier qui fait courir le délai de 60 jours (art. 2758 C.c.Q.).

Créancier hypothécaire

Personne ou institution (banque, caisse populaire, prêteur privé, société de financement) dont la créance est garantie par une hypothèque sur un immeuble.

Créancier subséquent

Créancier dont l'hypothèque a été inscrite après celle du créancier qui exerce le recours (par exemple, une hypothèque de deuxième rang). Il peut exiger que le créancier procède à la vente plutôt qu'à la prise en paiement (art. 2779 C.c.Q.).

Références législatives

Textes consultés sur LégisQuébec (version en vigueur) : Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991, Livre sixième, Titre troisième, chapitre sixième « De l'exercice des droits hypothécaires » — notamment art. 2748 C.c.Q. (droits hypothécaires), art. 2749 C.c.Q. (délai), art. 2757 C.c.Q. (inscription et signification), art. 2758 C.c.Q. (contenu et délais), art. 2760 C.c.Q. (aliénation après préavis), art. 2761 C.c.Q. (paiement et remède au défaut), art. 2762 C.c.Q. (frais et honoraires), art. 2763 C.c.Q., art. 2764 C.c.Q., art. 2765 C.c.Q., art. 2767 C.c.Q. (délaissement), art. 2778 C.c.Q., art. 2779 C.c.Q., art. 2780 C.c.Q., art. 2781 C.c.Q., art. 2782 C.c.Q., art. 2783 C.c.Q. (prise en paiement) et art. 2791 C.c.Q. (vente sous contrôle de justice). Texte intégral : legisquebec.gouv.qc.ca.